Опыт
решения жилищно-коммунальных проблем
Содержание:
1. Введение.
2. План действий общественного органа дома.
3. Договор управления многоквартирным домом.
Как показывает опыт, пока собственники многоквартирных домов на своём общем собрании не создадут общественный орган (инициативная группа собственников, Совет дома и т.д.), который будет контролировать работу управляющей организации, они будут практически беззащитны перед последней. Как правило, жалобы отдельных собственников на плохую организацию услуг по содержанию дома легко парируются юристами управляющей организации, со ссылками на нормы законов и на задолженности жильцов по уплате коммунальных услуг, по обслуживанию и ремонту дома. Действительно, в связи с инфляцией и постоянным ежегодным ростом тарифов на коммунальные услуги и на тарифы естественных монополий доходы граждан обесцениваются, так как рост доходов не успевает за инфляцией и ростом цен. Бедность в стране растёт приблизительно в той же пропорции, как и число миллиардеров. Это приводит к росту числа тех, кто уже не способен оплачивать в полной мере содержание жилья и коммунальных услуг. Меры социальной поддержки граждан по уплате жилья в виде субсидий Министерства социального развития не достигают цели, так как предусматривают сложную для ряда граждан процедуру сбора пакета документов и финансовую помощь, которая обычно не полностью компенсирует расходы на жильё. Зачастую возникает порочный круг: гражданин в силу своих малых доходов имеет полное право на компенсацию оплаты за жильё, но в силу тех или иных причин не может оформить эту компенсацию, не платит по счетам из управляющей организации и становится задолжником, иногда на очень большую сумму. Казалось бы, органы соцразвития могли бы прийти к такому задолжнику домой и разобраться в ситуации, помочь человеку с его долгами. Но мы живём в капиталистическом обществе, а отнюдь не в социалистическом государстве, и порой человек может и не дождаться, когда наконец в социальной политике общества произойдут позитивные изменения. На практике такие изменения происходят лишь тогда, когда в обществе появляются силы, реально угрожающие власти капиталистов и заставляющие перестраивать их политику.
В Пермском крае ситуация усугубляется тем, что у власти долгое время находился губернатор Олег Чиркунов, который с точки зрения повышения благосостояния и защищённости жителей края представляет собой полное ничтожество. Действительно, как указывается в заметке «Терпение лопнет. Остановить преступников от ЖКХ», пермяки платят за жилищно-коммунальные услуги в разы больше, чем жители других регионов. И продуктовая корзина в Прикамье дороже. А зарплаты и уровень жизни ниже, чем у соседей. Законопроекты, вносимые Чиркуновым в Законодательное собрание края, были таковы, что не позволяют жителям получить даже то, что им полагается по федеральным законам (смотри заметку «Чиркунов щедр как никогда!», где указывается на то, что субсидии на приобретение жилья молодым семьям устанавливаются в размере всего лишь 10 % вместо 100 % ). В заметке «Пермяки будут жить в «колодцах» пишется о том, что ввод жилья в крае в 2011 году оказался меньше в 6 раз, чем в Татарстане, и в 4,5 раза меньше, чем в Свердловской области. Именно с подачи Чиркунова в Перми все «водные» сети и объекты инфраструктуры отданы монополисту – компании «Новогор-Прикамье», в 49-летнюю аренду, в результате услуги водоснабжения и водоотведения стали в 1,3-2 раза дороже, чем в Екатеринбурге и Челябинске. По мнению общественников, занимающихся защитой прав потребителей в сфере ЖКХ, у «Новогора» сети нужно отобрать, вернуть в муниципальную собственность и проводить честные конкурсы по обслуживанию сетей. «Новогор» принадлежит КЭС-холдингу и управляется ОАО «Российские коммунальные системы» (РКС). КЭС-холдингу принадлежит и ТГК-9 (производитель тепловой энергии), и «Пермская сетевая компания» (ПСК), которая покупает тепло у ТГК-9 и продает его потребителям. ПСК, как и «Новогору», отданы городские сети. Сам КЭС-холдинг принадлежит олигарху Виктору ВЕКСЕЛЬБЕРГУ и выведен в оффшор – учредитель кипрская компания «Integrated Energy Systems Limited». Таким образом Чиркунов «продал» сферу коммунальных услуг в Перми Вексельбергу, чем нанёс явный ущерб жителям Перми в виде повышенных тарифов. Это не что иное, как скрытое под видимой законностью преступление губернатора, который не мог не знать последствий одобренной им сделки по продаже краевого и муниципального имущества. Но что до этого Чиркунову, который был навязан Пермскому краю путинским режимом для дальнейшего разграбления края? По данным СМИ, Чиркунова ждёт в Швейцарии его семья и дети, а в Перми он на заработках. Начиная с 2004 года, Чиркунов утверждал штатное расписание Региональной энергетической комиссии (РЭК), которая устанавливает коммунальные тарифы для организаций и жителей края. Благодаря деятельности РЭК тарифы оказались настолько завышенными, что указанные выше структуры ВЕКСЕЛЬБЕРГА получили необоснованный доход в размере 3,5 миллиарда рублей (Следствие ведут депутаты). При этом сотрудниками и руководителями РЭК почти полностью были управленцы из энергетических компаний (Пусти козла в огород), видимо для того, чтобы им было легче самих себя контролировать и закрывать глаза на обкрадывание населения края.
Перейдём теперь на уровень управляющих организаций. В подавляющем большинстве управляющие организации являются предприятиями, владельцами которых является одно или несколько частных лиц. Как и в любой подобной частной компании, основным лозунгом здесь является получение максимальной прибыли при минимуме затрат, прибыль при этом делится между владельцами. В связи с этим владельцы управляющих организаций придерживаются принципа минимально возможной открытости, с тем, чтобы посторонние не имели возможности контролировать их доходы. Существует множество вариантов для того, чтобы преобразовать денежные средства, полученные от жильцов в счёт оплаты за содержание дома, за ремонт дома, а также и за коммунальные услуги, в собственную прибыль владельцев управляющих организаций. Наиболее действенным способом заставить управляющую организацию работать не на собственное благосостояние, а на нужды собственников многоквартирного дома, является постоянный контроль деятельности управляющей организации и совместная с ней деятельность по исполнению планов по содержанию дома.
План действий
общественного органа дома
В качестве примера рассмотрим опыт
собственников одного из многоквартирных домов, отмечая отдельные недостатки в
их решениях и способы правильной организации взаимодействия с управляющей
организацией. В данном доме жильцов в конце концов
возмутило то, что управляющая организация перестала делать текущий ремонт дома,
месяцами не отвечала на жалобы, и ввела непонятно откуда взявшиеся надбавки к
тарифам на оплату жилья. Нашлись несколько собственников, развесивших
объявления о проведении общего собрания собственников дома. На данном собрании
были высказаны все претензии к управляющей организации, составлен протокол
собрания и приняты решения, в том числе о выборе из числа собственников
инициативной группы для перезаключения договора управления многоквартирным
домом с управляющей организацией в связи с истечением срока договора, передаче
для этого необходимых полномочий инициативной группе, требовании к управляющей
организации предоставления отчёта за предыдущий год, объяснения причин
дополнительных платежей, а также решения о том, что жильцы первых и вторых
этажей дома не должны платить за лифты. В инициативную группу было избрано по 2
– 3 человека от каждого подъезда. Решение собрания было предоставлено
управляющей организации, но управляющая организация отказалась принять это
решение по формальной причине – оно было неправильно оформлено, и из него было
трудно понять результаты голосования по отдельным вопросам. Так собственники
впервые поняли, что голоса собственников на общем собрании должны учитываться
не путём поднятия рук присутствующих, а путём расчёта, поскольку
чем больше площадь помещения в доме принадлежит какому-либо собственнику, тем
больше у него голосов и больше прав при принятии решения.
Сошлёмся на официальные документы. Глава 6 Жилищного кодекса РФ посвящена рассмотрению вопросов, связанных с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, и с полномочиями общего собрания таких собственников. Статья 44 Жилищного кодекса РФ определяет, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, и описывает компетенции общего собрания. В соответствии со статьёй 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений. В данной статье вводится понятие о кворуме (правомочности) собрания, когда собрание считается правомочным, если в нём приняли участие собственники с общим количеством голосов более 50 % от голосов всех собственников дома.
Таким образом, проведение общего собрания оказывается непростым делом, поскольку вначале необходимо зарегистрировать участников собрания. К голосованию могут быть допущены только те собственники, которые предъявили документы о праве собственности на помещения в данном многоквартирном доме и свои паспорта. Это необходимо для того, чтобы идентифицировать собственников и разграничить их от других жильцов или пользователей помещений, например, от тех, кто снимает жильё на условиях социального найма. Наниматели не имеют права голосовать на собраниях собственников помещений, поскольку это является обязанностью местной администрации как собственника социального жилья. Документами о праве собственности на помещения являются Свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи или приватизации, либо иной документ. Данные о том, в каких квартирах живут собственники, а в каких наниматели жилья, можно получить в управляющей организации, поскольку управляющая организация осуществляет регистрацию по месту жительства и ведёт поквартирный учёт всех проживающих с учётом их положения и отношения к собственности на помещения и квартиры дома. В ходе подготовки к общему собранию собственников желательно заранее заполнить Приложение к Решению общего собрания, где указываются сведения о лицах, участвующих в голосовании, с поквартирными данными о собственниках и их правах собственности, во всех подъездах дома. Это существенно облегчит подсчёт голосов на общем собрании собственников в случае, когда собрание проводится в очном порядке. Итоги собрания необходимо отразить в протоколе собрания, с указанием принятых решений и результатов голосования по каждому вопросу. В качестве примера мы приводим Протокол N 1 общего собрания собственников помещений.
Статья 45 Жилищного кодекса РФ уточняет порядок проведения общего собрания собственников следующим образом:
«4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».
Для собственников важно знать статьи 46, 47 и 48 Жилищного кодекса РФ, касающиеся решения общего собрания, порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования и порядка голосования. Заочное голосование не требует одновременного сбора собственников в одном месте и часто применяется на практике. В связи с большими трудностями проведения общих собраний собственников желательно принимать решения по максимуму имеющихся вопросов, например:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения,
принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а
также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном
доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем
размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома,
определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и
доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем
через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном
Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого
собрания, является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали
в голосовании.
Удобно на общем собрании собственников дома
выбрать Совет дома (в соответствии со статьёй 161.1 Жилищного кодекса),
которому поручить от имени всех собственников осуществлять взаимодействие с
управляющей организацией в период между общими собраниями, в случае
необходимости подготовить новый договор управления многоквартирным домом и
подписать его от имени собственников с управляющей организацией, и передать
другие полномочия. При этом надо учесть, что часть полномочий Председатель Совета дома
осуществляет на основе доверенностей,
выдаваемых собственниками помещений Председателю совета дома, и удостоверяемых товариществом собственников жилья, жилищным,
жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом,
осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по
месту жительства доверителя, и т.д. (пункт 2 статьи 53 ГПК РФ).
Совет дома должен хранить все протоколы
общих собраний собственников, переписку с управляющей организацией, документы и
расчёты по управлению домом. Основной задачей Совета дома является
периодический контроль за работой управляющей
организации, особенно важный на тех этапах, когда требуется получить ежегодный
отчёт от управляющей организации; организовать общее собрание собственников;
согласовать план работ на текущий год; принять участие в осмотрах общего
имущества и оценке его состояния с составлением акта; контролировать показания
общедомовых счётчиков на энерго и коммунальные
ресурсы и сравнивать их с платёжными документами на оплату содержания, ремонта
жилья и коммунальных услуг; согласовывать планы дорогостоящих ремонтов;
отстаивать права собственников перед управляющей организацией и третьими
лицами; вносить предложения по использованию общего имущества дома и т.д.
Собственники имеют право требовать от управляющей организации отчёт в объёме,
указанном в Постановлении Правительства Российской
Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия
информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления
многоквартирными домами».
Договор управления многоквартирным домом
От правильного выбора управляющей организации и правильно составленного
договора управления домом зависит многое в качестве обслуживания жильцов и в
сохранении целостности дома и его комфортности. Собственникам следует
рассмотреть перечень управляющих организаций в городе Перми и сводный отчет по проведению мониторинга
оценки качества управления многоквартирными домами.
В договоре управления многоквартирным домом
прописываются основные права и обязанности собственников помещений и
управляющей организации, порядок расчётов по договору, срок его действия и
другие условия. В этом договоре собственники оплачивают услуги управляющей
компании в размере 17 - 18 % от суммы собранных платежей за содержание и ремонт
общего имущества дома. Заметим, что некоторые управляющие организации
предлагают собственникам договор, в котором отсутствует пункт, устанавливающий
оплату услуг управляющей организации. В результате управляющая организация
использует в качестве оплаты своих услуг любую нужную им сумму, поскольку она
не фиксирована в договоре. Такой договор можно найти на сайте Некоммерческого партнёрства
"Пермская саморегулируемая организация жилищно-коммунального
хозяйства". Управляющая
компания «Лидер» предлагает другой вариант оплаты своих услуг – в размере 5
% от общей суммы платежей по содержанию дома, ремонту и коммунальным платежам
(что может оказаться больше, чем 18 % от суммы собранных платежей за ремонт).
К договору как правило прилагаются приложения:
1. Выписка из протокола общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, где указано решение о выборе способа управления домом
либо о заключении договора управления многоквартирного дома и порядке
исполнения этого решения.
2. Состав и техническое состояние общего
имущества многоквартирного дома на момент подписания договора.
3. Перечень и стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества.
4. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества.
6. Договор о взаимодействии Совета многоквартирного дома с Управляющей организацией по вопросам управления многоквартирным домом, а также по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Во исполнения договора управления многоквартирным домом Совет дома от
имени собственников дома согласует с управляющей организацией план
текущего ремонта на очередной год. Необходимо учитывать, что
все предложения в управляющую организацию лучше вносить в письменном виде с
отметкой на копии о получении, поскольку в неблагоприятных случаях письменные
документы могут понадобиться в качестве доказательств при
обращении собственников в надзорные инстанции для защиты своих интересов.
Предлагаем для примера одно из заявлений
в управляющую организацию. Право рассматривать административные дела в
отношении управляющих организаций имеет Центральное территориальное управление
Роспотребнадзора по Пермскому краю, куда и надо адресовать жалобы собственников
на незаконные действия управляющей организации – в случаях, когда нарушаются
права потребителей, производятся незаконные начисления и т.д. В других случаях
нарушений, допускаемых управляющей организацией, жалобы адресуются либо в
жилищную инспекцию, либо в суд.
Федеральный закон от 23 ноября 2009
г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности
и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации»
Постановление Правительства Российской
Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых
домов"
Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
Постановление правительства Пермского края от 22 августа 2012 г. N 698-п "Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и водоотведению в жилых помещениях"
Постановление правительства Пермского края от 22 августа 2012 г. N 699-п "Об утверждении нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению в жилых помещениях"
Постановление правительства Пермского
края от 21 декабря 2012 г. N 1542-п
"Об организации работы по начислению платы за
коммунальные услуги на общедомовые нужды в многоквартирных домах, оборудованных
коллективными (общедомовыми) приборами учета"
Приказ министерства энергетики и ЖКХ Пермского края от 09.11.2012 N СЭД-38-01-03-33 "О внесении изменения в приказ "Об утверждении нормативов потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды по электроснабжению"
Решение Пермской городской Думы от 26 марта 1999 г. N 24 «Об
утверждении положения о порядке формирования и установлении цен для населения
на жилищные услуги и методики расчёта размера платы за жилищные услуги»
Постановление Администрации города Перми от 25 сентября 2012 г. N 565 "Об установлении размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту жилого помещения для населения в жилых зданиях"
Решение Пермской городской Думы от 30 мая 2006 г. № 103 «Об утверждении учётной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма»
Страница – http://segrif.myjino.ru/op.htm